图片来源：视觉中国
作者 | 岳家琛 编辑 | 陈弗也
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
编者按：
“买的时候眼里有光，现在眼里都是泪。”杨军（化名）在短视频平台上看到这样一句话，他对《棱镜》作者表示，作为在燕郊房价最高位接盘的购房者，这完全契合了他此刻的心态。
地产进入寒冬，而最先感受到寒意的莫过于环京、环沪、环广深的购房者。所谓环京，广义上是指北京市界外，距离北京较近的县城，包括三河、大厂、香河、固安等。其中，三河、大厂、香河作为廊坊市的飞地被称为“北三县”。
而“大名鼎鼎”的燕郊镇就位于三河，与北京副中心通州仅一河之隔。作为一个面积仅108平方千米的小镇，这里上演的房子的故事层出不穷。
过去六年，燕郊房价跌幅居前。贝壳研究院数据显示，2018年以来，燕郊的二手房开始下跌，其中2018年跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。据贝壳数据，今年11月，燕郊二手房挂牌均价为15343元/平方米，距离高峰时的3.5万元/平方米跌幅达57%。
然而，即便是已经“腰斩”的二手房挂牌价，在如今的环京也并不具有参考价值。
庞大的挂牌量和虚高的挂牌价，是如今燕郊楼市的一大特征。一个小区上千个挂牌房源，月成交量仅二十余套，成交价远低于挂牌均价，这类现象在燕郊乃至整个环京比比皆是。
“如果没成交还显得房价跌得少。一旦成交才发现，房子还要降大价钱才能出手。”12月4日，一位廊坊当地居民对《棱镜》作者说。
潮白新城一住宅小区，楼下中介门店有的已经关门倒闭 作者供图
1539套挂牌在售房源，成交仅22套
爆满的814路公交车搭载着“北漂”寻梦者。这条线路从北京国贸CBD始发，途径通州城市副中心，穿越城乡结合地带，跨过北京市界，最终到达被称为“巨型睡城”的河北燕郊。
夜晚降临，燕郊开始苏醒，一队队人流从跨市公交站点涌向狭窄的街道两侧，错乱规划的老城区，被近十年兴建的现代商品房包围。
12月2日，《棱镜》作者来到燕郊主城区，一条长度600米的街道两侧，就有6家中介，这是楼市辉煌时遗留的产物，一些大门紧闭、贴着招租告示的中介店铺，则尘封了燕郊的楼市故事。
“福城上上城五期”是814路公交车的终点站，也是杨军的家，杨军在这里亏掉全部首付和部分贷款本息。
作为燕郊一个现象级楼盘，“福城上上城五期”的价格起伏可谓是当地楼市的缩影。
2017年，杨军在那里购得一套98平方米的二手房，单价约30000元/平方米，总价合计293万元，其中贷款220万元，月供1.1万元。过去六年，杨军向银行还了本息合计约81万元，其中约60万元为利息。
如今，杨军自称他的房屋单价1.42万元/平方米，仅能卖140万元，但他仍欠银行约200万元本金。而像杨军一样在2016至2017年在高位买房的购房者，在燕郊并不算少，那里的“断供”故事也不罕见。
链家数据显示，截至2023年12月初，燕郊挂牌在售房源多达2.81万套。在燕郊，链家是最主要的房屋中介，因而链家的挂牌数据在燕郊楼市有一定的参考意义。
相较之下，面积为燕郊近9倍，作为北京“城市附中心”的通州区，链家挂牌在售房源仅9800套，约为燕郊的三分之一。
“看着燕郊的房价不停地降，有种上当受骗的感觉。”杨军说，“房子挂牌后很少有人来看，从年初挂牌到现在，不仅没有卖出去，连看的人都很少。”
随着时间推移，杨军距离卖房的目标也越来越远了。
根据链家经纪人向作者展示的房源信息，仅上述“福城上上城五期”一个小区，挂牌在售的房源就多达1539套，这意味着整个小区超7%的房屋都处于在售状态。
然而，这1539套房屋，今年11月的成交量仅为22套，此前10月为28套，9月为33套。
1.4万元挂牌均价，房东只能卖9千
扭曲的挂牌量使得二手房挂牌价在燕郊失去参考意义。
“现在网上报道的都是按照挂牌价计算的，燕郊的房价跌了六成，但从实际成交价来看，跌幅要更大。”一位燕郊经纪人对作者表示。
以上述“福城上上城五期”为例，该小区11月挂牌均价为13797元/平方米，但11月实际成交的价格，最低甚至仅为9185元/平方米。
这并非个例，紧邻北京市界的“潮白人家”，目前在售房源477套，占总户数的7.2%。11月挂牌均价为17560元/平方米，但11月成交均价仅14402元/平方米。
“断崖式”的房价下跌，造就了卖房者的“特殊”心理，这也是二手房挂牌价失去参考价值的一个重要原因。
燕郊限购始于2017年，历经五年“最严限购”后，直到2022年8月才放松。燕郊一位经纪人回忆道，市场最疯狂的时候是2016年末至2017年初，仅仅一个春节假期，燕郊房价就涨了5000元/平方米，到2017年最高点时，个别小区房子单价超过4万元/平方米。
“疯狂”结束于2017年春天，彼时，国内一二线城市仍沉浸在房价“一天一涨”的狂欢中。
2017年4月，三河出台严格的限购政策，将非廊坊户籍的购房者几乎拒之门外，燕郊楼市迅速降温。
“相较于最高点超3万元/平方米的房价，如今1.4万元/平方米的价格，已经让不少燕郊业主‘血本无归’了。但卖房者如果以这个价格作为心理承受底线，那就大错特错了。”一位燕郊房地产经纪人称。
上述经纪人向《棱镜》作者分析了卖房者的挂牌心态，“有些业主已经亏掉全部首付，1.4万/平方米是他还完贷款后余额为0的价格，因而这个价格就是他能承受的底线。这就是报价偏高的原因之一。”
然而，这类虚高的报价远超市场成交价。“作为中介，我们很苦恼，但这就是现实。”
在实际的房源展示中，报价较低的房源会被优先展示，并标注“优质房源”等标签。而上述1539挂牌的房源中，约八成房源近三个月带看次数都是个位数，甚至是0。
如果将该小区如今的挂牌单价由低到高排序，TOP10房源单价仅为9717元/平方米，远低于1.4万元的挂牌均价。“虽然购房者会综合考虑户型、朝向等，但这些低价房源才是最有可能被成交的，而价格与挂牌价持平的房源，成交机会渺茫。”上述经纪人说。
开发商持续降价，多个新盘延期交付
在大厂县，情况更加不容乐观。大厂潮白新城位于燕郊以南，通过在建的厂通桥与北京相连，距离北京界仅数百米。
相较燕郊，大厂区域的房子开发时间要更晚，不少购房者在2016至2017年高位接盘。在大厂潮白新城，孔雀城住宅目前共有7000套在售房源，据当地中介称，挂牌数约占总户数的10%。
其中，距离北京界较近的“潮白河孔雀城紫荆园”，目前在售房源有82套，占总户数603套的13.6%。该小区目前挂牌均价为1.67万元/平方米，但11月仅成交1套，成交单价为1.12万元/平方米，成交价仅为挂牌均价的67%。
“如果想成交，几乎要在挂牌价的基础上再打六到八折。”大厂一位经纪人同样称。作者在大厂潮白新城看到，仅一个小区楼下，就有7家加盟“德佑”的中介机构，其中3家大门紧锁，门上贴着招租的告示。
上述经纪人称，其所在门店有时一个月都没有一单成交，每单中介费收入大约2至3万元，尚不足以覆盖店铺租金成本。
新房价格持续下降，是导致二手实际成交价走低的另一个原因。
潮白河孔雀城的开发商是华夏幸福，2018年以前，华夏幸福的土地储备有八成位于环京，凭借孔雀城住宅销售进行“自我造血”来补贴产业园区建设，是华夏幸福的主要模式。
随着环京行情急转直下，房子难以销售，华夏幸福也出现危机，债务如同雪球一般越滚越大。坚持数年之后，华夏幸福成为最早暴雷的TOP20房企之一。
据上述售楼处工作人员介绍，同项目的在售新房比起二手房“卖得更好”，因为相较之下新房不仅价格低，而且无需缴纳中介费，如果一次性付清房款，还可以有更低的折扣。
即便如此，在12月初的一个周末，《棱镜》作者走进售楼处时，看房者仍寥寥无几。
“错判了环京地产形势。”华夏幸福董事长王文学在暴雷后的反省中提及。环京楼市也拖垮了不少地产商，除了华夏幸福外，荣盛发展亦未能脱身，隆基泰和等环京房企也走上同样的道路。
除了大幅下跌的房价外，一个个“拔地而起”却未完工的楼盘，同样是环京的特色。作者在大厂县了解到，潮白河孔雀城博学园原计划交房日期为2023年5月30日，目前仍未交付，但已封顶。
相较之下，2023年6月，潮白河孔雀城雅韵园迎来了迟到近两年的交付。不过，医疗配套原本是潮白河孔雀城销售的一大“卖点”。然而，宣传中的北京某三甲医院新院址已不见了踪影，配套名校亦迟迟未能完工。
原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/XWvgkjD3O5IR-aIRT2NIrg
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